疫情大考下，上海作為中國最大的國際性一流城市，冷鏈物流無法滿足需求，暴露冷鏈短板
上海是我國冷鏈基礎設施最完善，冷鏈物流資源和要素最集中的地區。2022年3月上海疫情暴發后，一方面，突發封控導致市場供應跟不上，出現物資分發不出去的情況。另一方面，生鮮食品需求激增，冷鏈物流系統難以及時響應，供應不通暢。上海冷鏈恢復速度慢，韌性較差，暴露出上海冷鏈物流體系不健全，區域分布不平衡等問題。
疫情之下，物資保供需求激增，冷鏈物流重要性進一步凸顯，生鮮、醫藥領域矛盾加大
2020年疫情爆發以來，各疫情發生地物資保供形勢比較嚴峻，一方面，買菜難，居民對生鮮肉類、凍品、水果、蔬菜等生鮮食品需求上升；另一方面，疫情背景下新冠疫苗及核酸檢測行業加速發展，醫藥冷鏈物流需求激增。冷鏈物流作為物資保供中的關鍵環節，重要性進一步凸顯，基因檢測、生物疫苗需求激增，與普通倉儲需求不同，醫藥冷鏈倉儲需求細分更加嚴格，且對溫濕度要求高 ，運輸儲存條件嚴苛，易產生”斷點“風險。
疫情背景下冷鏈倉儲物流行業矛盾與機遇并存
近三年，國家出臺多項冷鏈物流利好政策，重點關注冷鏈物流基礎設施建設、冷鏈物流網絡、技術提升等方面，2021年發布的《“十四五”冷鏈物流發展規劃》指明了新格局下的發展方向，是新時期發展的行動指南。同時我國倉儲物流公募REITs已啟航，助力倉儲物流行業蓬勃發展。
而冷鏈倉儲物流市場在疫情加持，消費升級背景下，呈現供不應求，價格高，區域布局結構性失衡等問題
從土地端來看，專用于冷鏈倉庫或園區土地量逐年減少且價格不斷攀升。
從供應端來看，冷鏈倉儲物流市場供給側呈現嚴重的區域不平衡。
從需求端來看，國內人均冷庫量遠落后于歐美發達國家。冷鏈物流醫藥及生鮮產業需求增加與當前發展落后矛盾加劇，預計2025年冷鏈物流市場規模將超5500億元。醫藥冷鏈市場規模持續大幅增長，但當前仍面臨諸多發展問題；生鮮電商交易規模及滲透率逐年上升，但農產品腐損率遠高于歐美發達國家。
從價格端來看，冷鏈物流生鮮及醫藥產業從倉庫到運輸全環節成本高。物流鏈條的各個環節，冷鏈都要比普通的物流高出很多。設備成本高：冷藏庫的建設成本要比普通倉庫高出3倍以上，其中主要是倉庫墻體和地面的保溫材料，以及專業制冷設備的支出，車輛和設備方面同樣如此。人力成本高：由于冷藏庫常年處于低溫狀態，冷庫工作人員的工資要比普通倉庫工作人員高30%左右。
目前冷鏈物流市場入局者呈現多而散，行業集中度低，創新研發乏力，信息化支撐力度偏弱的局面
巨頭爭相布局冷鏈物流，泛食品行業是最大需求方；冷鏈物流行業企業繁多而分散，以中小型企業為主；老牌冷鏈物流企業占據大部分市場份額，但行業集中度偏低；冷鏈物流行業企業創新研發乏力；冷鏈物流行業企業信息化支撐力度偏弱。
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